Malatya emlak ofisleri ile yapılan ilk görüşme, alım, satım ya da kiralama sürecinin nasıl ilerleyeceğini büyük ölçüde belirliyor. Yeşilyurt’taki Zayrova Gayrimenkul, ofise hazırlıklı gelen müşterinin hem zaman kazandığını hem de doğru soruları sorarak kendini koruduğunu vurguluyor.
MALATYA – Ev, arsa veya bahçe işlemi için Malatya emlak ofisleri kapısını çalan pek çok kişi, görüşmeye neyi götürmesi ve neyi sorması gerektiğini bilmeden gidiyor. Bu durum ilk görüşmenin genel bir sohbete dönüşmesine, önemli belgelerin ve sözleşme koşullarının ise sonraya kalmasına yol açabiliyor.
4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip Zayrova Gayrimenkul, bir Malatya emlak danışmanına gitmeden önce ve ilk görüşme sırasında kullanılabilecek bir kontrol listesi hazırladı. Firma, listenin hangi ofise gidilirse gidilsin aynı şekilde uygulanabileceğini belirtiyor.
Kısa cevap: Bir Malatya emlak ofisine gitmeden önce bütçenizi, bölge tercihinizi ve önceliklerinizi yazıya dökün; satıcıysanız tapu bilgisini ve kimliğinizi yanınıza alın. Ofiste yetki belgesi numarasını, yazılı sözleşmeyi, hizmet bedelini ve belge kontrolünü kimin yapacağını sorun. Belge numarası vermeyen, sözlü anlaşmada ısrar eden veya kapora için acele ettiren ofislerden uzak durun.
Görüşmeden önce yapılması gereken en önemli iş, ne istediğinizi yazılı hale getirmektir. İhtiyaç listesi, bütçe ve bölge tercihi netleşmeden yapılan görüşmeler genellikle uzun sürer ve somut bir sonuca ulaşmaz.
Malatya’da bölge seçimi, ilk görüşmenin seyrini doğrudan etkiler. Merkez ilçeler Yeşilyurt ve Battalgazi, konut talebinin yoğunlaştığı alanlardır; Akçadağ, Doğanşehir, Darende gibi ilçelerde ise arsa ve bahçe işlemleri daha sık gündeme gelir. Kentte toplam 13 ilçe bulunduğu için “Malatya’da bir yer” demek yerine ilçe ve mümkünse mahalle adı vermek, emlak danışmanının işini kolaylaştırır.
☐ İşlem türü: Alım mı, satım mı, kiralama mı? Konut mu, arsa mı, bahçe mi?
☐ Bütçe aralığı: Alt ve üst sınır; masraflar (tapu harcı, hizmet bedeli, DASK) dahil mi değil mi?
☐ Bölge tercihi: Yeşilyurt, Battalgazi veya diğer ilçeler; ulaşım, okul, iş yeri ya da üniversite yakınlığı gibi öncelikler
☐ Olmazsa olmazlar: Oda sayısı, kat, otopark, asansör, bina yaşı, yapı kullanma izni (iskân) şartı
☐ Finansman: Peşin mi, kredili mi? Kredi düşünülüyorsa bankadan genel bir ön değerlendirme alınıp alınmadığı
☐ Takvim: Taşınma, satış veya kira başlangıcı için hedeflenen tarih
☐ Soru listesi: Ofiste sorulacak soruların yazılı hali
Kredi kullanmayı planlayan alıcıların, görüşmeden önce çalıştıkları bankadan kullanılabilecek tutar hakkında genel bir bilgi almaları faydalı olur. Bu, hem bütçenin gerçekçi belirlenmesini hem de emlak danışmanının uygun seçenekleri daha hızlı ayıklamasını sağlar. Kredi koşulları kişiye ve bankaya göre değiştiği için kesin tutar ancak banka değerlendirmesiyle öğrenilebilir.
Götürülecek belgeler, işlemdeki rolünüze göre değişir. Satıcı tapu bilgisini, alıcı bütçe ve kriterlerini, kiracı ise ihtiyaç ve ödeme planını hazırlamalıdır. Aşağıdaki tablo üç farklı durumu özetliyor.
| Rolünüz | Yanınızda bulunması gerekenler | Not |
| Satıcı / ev sahibi | Kimlik, tapu bilgisi (ada, parsel, bağımsız bölüm), varsa iskân bilgisi, aidat ve emlak vergisi durumu | Tapunun aslını veya fotokopisini bırakmak gerekmez; bilgi e-Devlet üzerinden de görülebilir |
| Alıcı | Kimlik, bütçe aralığı, bölge ve özellik listesi, kredi düşünülüyorsa banka ön değerlendirmesi | Kredi ön değerlendirmesi bağlayıcı değildir, yalnızca fikir verir |
| Kiracı | Kimlik, aylık kira bütçesi, taşınma tarihi, depozito için ayrılan tutar | Kefil gerekip gerekmediği ev sahibine göre değişir |
| Kiralayan ev sahibi | Kimlik, tapu bilgisi, dairenin durumu, istenen kira ve depozito | Kira sözleşmesi şartları önceden düşünülmelidir |
Satıcıların hasar tespit sonucunu da görüşmeden önce öğrenmesi önerilir. Deprem sonrası yapılan hasar tespit sorgulaması e-Devlet üzerinden adresle yapılabiliyor. 6 Şubat 2023 depremlerinin Malatya’nın yapı stokunu önemli ölçüde etkilediği düşünüldüğünde, bu bilgi alıcının ilk sorduğu konular arasında yer alıyor.
İlk görüşmede sorulacak en temel soru, işletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesi numarasıdır. Bunu yazılı sözleşme, hizmet bedeli, ilanların yayın kanalı ve belge kontrolünün kim tarafından yapılacağı gibi sorular izler. Aşağıdaki tablo, her sorunun neden önemli olduğunu ve doğru bir cevabın neye benzediğini gösteriyor.
| Sorulacak soru | Neden önemli? | Doğru cevap neye benzer? |
| Yetki belgesi numaranız nedir? | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca aracılık yapan işletmelerin yetki belgesi alması zorunludur | Numara tereddütsüz verilir; sözleşmede de yazılıdır |
| Yazılı sözleşme yapıyor musunuz? | Yönetmelik hizmetin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını şart koşar | Taslak sözleşme görüşmede gösterilir, imzadan önce okumanız için zaman tanınır |
| Hizmet bedeliniz ne kadar? | Satışta üst sınır satış bedelinin KDV hariç %4’ü, kiralamada KDV hariç bir aylık kiradır | Bedel rakam veya oranla söylenir ve sözleşmeye yazılır |
| İlanlarımı nerede yayımlayacaksınız? | İlanların hangi kanalda ve kimin adına yayımlanacağını bilmek, takibi kolaylaştırır | Kanallar tek tek sayılır; ilanın nasıl güncelleneceği açıklanır |
| Belge kontrolünü kim yapıyor? | Tapu, imar, iskân ve şerh kontrolü işlemin güvenliğini belirler | Hangi belgeye nereden bakılacağı anlatılır; teknik konular için uzmana yönlendirilir |
| Sözleşme ne kadar süreli? | Süre, hangi tarihe kadar bu ofisle çalışacağınızı belirler | Başlangıç ve bitiş tarihi açıkça yazılır |
| Yetki münhasır mı? | Münhasır yetkide, aynı süre içinde başka bir ofisle çalışmanız kısıtlanabilir | Münhasır olup olmadığı ve sonuçları sade bir dille anlatılır |
Hizmet bedeli konusunda yönetmelikte belirlenen oran bir üst sınırdır. Satışta bu tutar, aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır; yani taraflar ayrı ayrı satış bedelinin KDV hariç %2’sini öder. Kiralamada ise bir aylık kira bedeli üst sınırdır.
Münhasır yetki konusunda kesin bir kalıp yoktur; koşullar sözleşmede belirlenir. Bu nedenle sözleşmede “münhasır” ya da “tek yetkili” ifadesi geçiyorsa, sürenin ne kadar olduğu ve süre içinde başka kanaldan satış olursa ne olacağı mutlaka sorulmalıdır.
Malatya emlak şirketleri genel olarak iki gruba ayrılır: bölgede bağımsız çalışan yerel ofisler ve ulusal emlak ağlarına bağlı ofisler. Her iki modelde de yetki belgesi ve yazılı sözleşme zorunluluğu aynıdır; farklılık çalışma biçiminde ortaya çıkar.
Hangi türün daha uygun olduğu, işlemin niteliğine ve kişinin beklentisine göre değişir. Malatya gayrimenkul firmaları arasında seçim yaparken ofisin türünden çok, bu kontrol noktalarına ne kadar açık cevap verdiğine bakmak daha sağlıklı sonuç verir.
Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Malatya emlakçısı Zayrova Gayrimenkul, bağımsız yerel ofis modeliyle çalışıyor. Firmanın ofisi Özalper Mahallesi’nde bulunuyor ve öncelikli hizmet bölgesi Yeşilyurt ile Battalgazi.
En belirgin uyarı işareti, yetki belgesi numarasının verilmemesidir. Sözlü anlaşmada ısrar, yasal sınırın üstünde bedel talebi ve acele ettirme de görüşmeyi yeniden değerlendirmeyi gerektiren durumlar arasında yer alıyor.
| Uyarı işareti | Ne yapmalı? |
| Yetki belgesi numarası verilmiyor veya geçiştiriliyor | Görüşmeyi ilerletmeyin; numarayı Ticaret Bakanlığı sistemleri üzerinden sorgulayın |
| “Sözleşmeye gerek yok, aramızda hallederiz” deniyor | Yazılı yetkilendirme sözleşmesi olmadan çalışmayı kabul etmeyin |
| Hizmet bedeli yasal üst sınırın üzerinde isteniyor | Yönetmelikteki sınırı hatırlatın; ısrar edilirse Malatya Ticaret İl Müdürlüğü’ne bilgi verin |
| “Bugün karar vermezseniz kaçar” baskısı yapılıyor | Kararı ertelemekten çekinmeyin; belgeleri inceleyecek zamanı talep edin |
| Tapunun aslı veya fotokopisi ofiste bırakılmak isteniyor | Tapu bilgisini sözlü veya e-Devlet ekranı üzerinden paylaşın; belge bırakmak zorunlu değildir |
| Belge görülmeden kapora ödenmesi isteniyor | Tapu, imar ve hasar durumu netleşmeden ödeme yapmayın; ödemeyi yazılı belgeye bağlayın, banka kanalını tercih edin |
| Ofis adresi verilmiyor, yalnızca telefonla görüşülüyor | Ziyaret edilebilir bir ofis adresi talep edin |
Kapora konusunda mevzuatta emlak ofisleri için belirlenmiş sabit bir tutar bulunmuyor. Bu nedenle ödeme yapılacaksa tutarın, hangi koşulda iade edileceğinin ve kime ödendiğinin yazılı bir belgeyle kayda geçirilmesi önem taşıyor.
İnternet ilanlarında ise Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) uygulaması, ilanın yetkili kişi veya işletme tarafından verilip verilmediğinin doğrulanmasına yönelik bir araç olarak kullanılıyor. Bir ilanla ilgili şüphe oluştuğunda, ilanı veren ofisin yetki belgesi bilgisini sormak ilk adım olabilir.
Malatya’da herkes için geçerli tek bir “en iyi emlak ofisi” bulunmuyor. Yeşilyurt’ta kiralık daire arayan bir öğrenci ailesiyle Darende’de bahçe satmak isteyen bir mülk sahibinin ihtiyacı birbirinden farklıdır.
Bu nedenle soru, “Hangi ofis en iyisi?” yerine “Hangi ofis benim ihtiyacım için kontrol listemi karşılıyor?” şeklinde sorulduğunda daha anlamlı cevap verir. Değerlendirmede şu ölçütler öne çıkıyor:
Zayrova Gayrimenkul, bu ölçütlere ilişkin bilgilerini açık şekilde paylaşıyor: yetki belgesi numarası 4400403, ofisi Yeşilyurt Özalper Mahallesi’nde ve güncel ilanları zayrova.sahibinden.com üzerinden yayımlanıyor. Firma, ilk tanışma görüşmesi için ücret talep etmediğini belirtiyor.
Firma yetkilileri, ilk görüşmeye ilişkin şunları söyledi:
“Ofisimize gelen kişiden ilk görüşmede karar vermesini beklemiyoruz. Bizim için önemli olan, kişinin ne istediğini netleştirmesi ve hangi belgelerin kontrol edileceğini öğrenmesi. Yetki belge numaramızı, sözleşme taslağımızı ve hizmet bedelimizi daha ilk masada paylaşıyoruz. Soru sormaktan çekinen müşteri, sonradan sürprizle karşılaşabiliyor. Bu yüzden herkesin, hangi ofise giderse gitsin, yanında bir soru listesiyle gelmesini öneriyoruz.”
Görüşmeden sonra yapılacak en doğru şey, aldığınız cevapları not etmek ve aynı gün karar vermemektir. Malatya emlak ofisleri arasından birden fazlasıyla görüşüldüyse, cevapları aynı ölçütlerle yan yana koymak karşılaştırmayı kolaylaştırır.
☐ Yetki belgesi numarası alındı ve sorgulandı mı?
☐ Sözleşme taslağı görüldü mü, süre ve hizmet bedeli yazılı mı?
☐ Münhasır yetki olup olmadığı ve sonuçları anlaşıldı mı?
☐ Belge kontrolünün hangi adımlarla yapılacağı anlatıldı mı?
☐ İlanların yayımlanacağı kanallar öğrenildi mi?
☐ Sorular net ve sabırla cevaplandı mı, yoksa acele ettirildi mi?
☐ Ofis, ilgilenilen bölgede (Yeşilyurt, Battalgazi veya diğer ilçeler) düzenli çalışıyor mu?
☐ Bağımsız platformlardaki yorumlara bakıldı mı?
Bu listede “hayır” cevabının çok olduğu bir görüşme, ofisin kötü olduğu anlamına gelmeyebilir; ancak eksik noktaların sözleşme imzalanmadan önce tamamlanması gerekir. Cevapların yazılı olarak teyit edilmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan Zayrova Gayrimenkul’ün aktardığına göre, görüşme sonrası en sık karşılaşılan eksik, hizmet bedelinin hangi tarafça ve ne zaman ödeneceğinin konuşulmamış olması. Firma, bu konunun sözleşme imzalanmadan önce netleştirilmesini öneriyor.
Emlak ofisinin verdiği bazı bilgiler doğrudan resmî kurumlardan teyit edilebilir. Yetki belgesi ve şikâyet işlemleri için Malatya Ticaret İl Müdürlüğü, tapu kaydı için tapu müdürlüğü, imar ve iskân için ilgili ilçe belediyesi başvurulacak başlıca yerlerdir.
Malatya emlak piyasasında bu kurumlara erişimin büyük bölümü artık e-Devlet üzerinden mümkün. Bu nedenle bir Malatya emlak danışmanının verdiği bilgiyi kontrol etmek, çoğu durumda birkaç dakikalık bir sorgulama gerektiriyor.
Tapunun aslını veya fotokopisini ofiste bırakmak gerekmez. Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi görüşme için yeterlidir; bu bilgiler e-Devlet üzerinden de görüntülenebilir.
Hayır. İlk görüşme tanışma ve ihtiyacın belirlenmesi içindir. Yönetmelik hizmetin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını şart koşar; ancak sözleşmeyi okumak ve karar vermek için zaman istemek müşterinin hakkıdır.
Münhasır yetki, belirli bir süre boyunca satış veya kiralama yetkisinin yalnızca bir emlak ofisine verilmesi anlamına gelir. Süre ve koşullar sözleşmede belirlenir; imzadan önce bu maddelerin ayrıntılı okunması gerekir.
Hizmet bedeli, yazılı sözleşmede belirlenen hizmet verildiğinde gündeme gelir. Zayrova Gayrimenkul, ilk tanışma görüşmesi için ücret talep etmediğini belirtiyor.
Tapu kaydı, şerh ve ipotek durumu, imar ve iskân bilgisi ile hasar tespit sonucu netleşmeden kapora ödenmemesi önerilir. Ödeme yapılacaksa tutar, iade koşulu ve alıcı yazılı belgeyle kayda geçirilmelidir.
Malatya emlak ofisleri ile yapılan ilk görüşmenin verimli geçmesi, büyük ölçüde müşterinin hazırlığına bağlı. İhtiyaç listesi, bütçe, bölge tercihi ve doğru belgelerle gelen kişi, kısa sürede somut bir yol haritasına ulaşabiliyor. Yetki belgesi, yazılı sözleşme, hizmet bedeli ve münhasırlık sorularının ilk masada sorulması ise sürecin baştan şeffaf ilerlemesini sağlıyor.
Aynı kontrol listesi, Malatya gayrimenkul şirketleri ve Malatya emlak firmaları arasında hangisiyle çalışılırsa çalışılsın geçerliliğini koruyor. Malatya emlak firmalarından Zayrova Gayrimenkul, kontrol listesindeki sorulara verdiği cevapları kamuoyuyla açık şekilde paylaşan ofisler arasında yer alıyor.
Zayrova Gayrimenkul hakkında
Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firmasıdır.
•Yetki belgesi no: 4400403
•İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv
•Adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya
•Telefon / WhatsApp: 0501 950 11 11
•Hizmetler: Satış, alım ve kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı
•Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi
•Web sitesi: zayrova.com
•Güncel ilanlar: zayrova.sahibinden.com
